摘要：2018年购买美国房产和以前年度在税务方面有很多更新。美国前总统Trump于2017年12月推出的《减税与就业法案》The Tax Cuts and Jobs Act (TCJA) 是美国近20年以来最大的税务改革，其中绝大多数税务条款已于2018年1月1日开始施行，法案条款有效期至2025年12月31日。针对居民纳税人房产投资方面的影响，可以从以下几个方面考量。

1⃣️自住用房贷款利息(Mortgage interest)抵扣额

由原来$100万美元本金降低到$75万美元本金。房屋重贷利息将不能够抵扣(Home equity debt interest)。 此项调整对于 在个人所得税中逐项扣除项种扣除房贷利息中的家庭有一定影响。

2⃣️州税和地产税合计抵扣上限为$1万美元。

举个例子，如果州税$1.2万，地产税$1.3万，以前年度可以抵扣$2.5万，新税法从2018年开始则只可以合计抵扣$1万美元。前面两条新的税务政策对于高房价，高地产税，贷款金额高的投资人影响较大。当然，需要指出的是自2018年开始，个人的标准扣除数翻倍至个人$12,000美元，夫妻双方$24,000美元，也就是说纳税人可以从标准扣税额或者逐项扣除额两者选取扣除数高者实现个人税务最优。

3⃣️ 1031房产置换条款仍然有效。

1031条款置换是指对于个人投资性住房而言，在处置房产时只要满足45天内锁定新的房源，6个月内完成交割的话，那么原来房产处置的资本利得税可以递延到新房产上，此条款可以反复应用。举个例子，比如$100万购置房产，$200万出售，满足上面条款的要求又购置了一套$250万房产，那么之前的$100万资本利得可以递延到新的房产上而无需缴纳任何资本利得税金。当然如果之后的房产处置后又购置第三套房产的话，满足条款要求即可以递延到新房产上，以此类推可以做到一直递延缴纳资本利得税。同时，财产置换条款允许同时锁定三个房源，只要不超过房产原值200%即可。非美国税务居民即海外买家想利用此项政策的话需要对自身税务局民身份进行适当筹划。

4⃣️Section 121条款依然有效

此条款规定个人自住用房在处置时，只要满足个人在过去5年中住满两年即可以享受单身$25万美元，夫妻双方合计$50万美元的资本利得抵减额，该条款没有任何变化。